Le diagnostic de performance énergétique n'est plus une formalité reléguée en bas de l'annonce. Une étiquette F ou G change aujourd'hui la valeur d'un bien, sa louabilité et son prix de marché. Comprendre pourquoi les passoires décotent — et de combien — est devenu un réflexe d'acheteur avisé en 2026.
Ce que mesure le DPE, et pourquoi il pèse sur le prix
Le DPE classe un logement de A (très performant) à G (très énergivore), sur sa consommation d'énergie et ses émissions. Depuis sa refonte de 2021, il est plus fiable et, surtout, opposable : un acquéreur peut s'en prévaloir. On appelle « passoires thermiques » les logements classés F et G.
Son poids sur le prix vient de deux choses : le coût des travaux pour en sortir, et un calendrier réglementaire qui restreint progressivement la location des biens mal classés. Un acheteur intègre ces deux paramètres — donc baisse ce qu'il est prêt à payer.
Le calendrier qui fait décoter (loi Climat et Résilience)
C'est le moteur principal de la décote. Les jalons à connaître :
- Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 : les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location (nouveaux baux et renouvellements concernés).
- 1ᵉʳ janvier 2028 : interdiction étendue aux logements classés F.
- 1ᵉʳ janvier 2034 : interdiction étendue aux logements classés E.
- Gel des loyers : depuis 2022, les loyers des logements F et G ne peuvent plus être révisés à la hausse.
- Audit énergétique obligatoire à la vente : exigé pour les F et G depuis avril 2023, étendu aux E. Il chiffre les travaux et les scénarios de rénovation.
Conséquence concrète : un investisseur qui achète une passoire achète aussi une obligation de travaux à échéance connue. Cela se répercute mécaniquement sur le prix qu'il propose.
De combien décote une passoire ?
Il n'existe pas de pourcentage universel. La « valeur verte » — l'écart de prix entre un bien performant et un bien énergivore équivalent — est mesurée chaque année par les notaires, et elle varie fortement selon la région, le type de bien et la tension du marché local. Quelques constantes se dégagent néanmoins :
- La décote est généralement plus marquée sur les maisons que sur les appartements, car les travaux y sont plus lourds et entièrement à la charge du propriétaire.
- Elle s'accentue à l'approche des échéances d'interdiction de location, surtout sur les biens destinés à l'investissement locatif.
- Elle est plus forte dans les zones détendues, où l'acheteur a le choix, que dans les marchés très tendus où la rareté prime parfois sur l'étiquette.
Plutôt qu'un chiffre théorique, regardez la part de passoires dans le parc de la commune visée : un marché qui en compte beaucoup offre davantage de marge sur ces biens. Cette donnée figure sur chaque page commune, à côté de la médiane et de la tendance.
Acheter une passoire : piège ou opportunité ?
Une passoire n'est pas à fuir par principe. Bien chiffrée, elle peut être une opportunité : on l'achète décotée, on rénove, et on récupère à la fois le confort, la louabilité et une partie de la valeur verte. La condition est toujours la même : chiffrer les travaux avant de signer.
La règle de l'estimation au juste prix s'applique en plein : prix d'achat + travaux de rénovation énergétique ne doit pas dépasser la valeur d'un bien déjà bien classé dans le même secteur. L'audit énergétique obligatoire vous donne justement les scénarios et leur coût. Et le DPE est l'un des meilleurs arguments pour négocier le prix d'achat : il est objectif, chiffrable et difficile à balayer.
Les aides à ne pas oublier dans le calcul
La rénovation énergétique est soutenue par des dispositifs publics (MaPrimeRénov', aides locales, éco-prêt à taux zéro) dont les barèmes évoluent régulièrement. Ils réduisent le coût net des travaux et donc le prix « tout compris » d'une passoire. Vérifiez les conditions en vigueur au moment de votre projet : elles changent d'une année à l'autre et conditionnent l'équation financière.
La part de passoires dans votre ville
Chaque page commune affiche la médiane, la tendance et la part de logements énergivores du parc local :
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Questions fréquentes
Peut-on encore louer un logement classé F ou G ?
Les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 ; les F le seront à partir de 2028 et les E à partir de 2034. Le calendrier de la loi Climat et Résilience restreint progressivement la location des biens les plus énergivores.
De combien une passoire thermique est-elle décotée ?
Il n'y a pas de taux unique : la « valeur verte » mesurée par les notaires varie selon la région, le type de bien et la tension du marché. La décote est en général plus forte sur les maisons et dans les zones détendues, et s'accentue à l'approche des échéances d'interdiction de location.
Faut-il éviter d'acheter une passoire ?
Pas nécessairement. Achetée décotée et rénovée avec un coût de travaux maîtrisé, elle peut être une bonne opération. La condition : chiffrer les travaux (l'audit énergétique aide) et vérifier que prix d'achat + rénovation reste sous la valeur d'un bien bien classé équivalent.