On les appelle « frais de notaire », mais le notaire n'en garde qu'une petite part : l'essentiel part en taxes pour l'État et les collectivités. Comprendre ce que recouvre cette ligne de 7 à 8 % du prix dans l'ancien évite les mauvaises surprises au moment de boucler son budget — et permet de repérer les rares marges d'économie. Voici le détail pour 2026.
« Frais de notaire » : un nom trompeur
Le terme exact serait « frais d'acquisition ». Sur un achat dans l'ancien, ils représentent en général 7 à 8 % du prix, et se répartissent ainsi :
- Les droits de mutation (taxes) : de loin le plus gros poste, environ les quatre cinquièmes du total. Ils reviennent au département et à la commune, pas au notaire.
- Les émoluments du notaire : sa rémunération réglementée, une fraction modeste du total.
- Les débours : les sommes avancées par le notaire pour vos formalités (documents d'urbanisme, état hypothécaire, géomètre…), quelques centaines d'euros.
- La contribution de sécurité immobilière : la taxe pour l'enregistrement de la vente au service de publicité foncière, de l'ordre de 0,10 % du prix.
Autrement dit, négocier « les frais de notaire » revient surtout à parler d'une fraction réduite — les émoluments — car les taxes, elles, ne se négocient pas.
Les droits de mutation, le vrai poids
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) additionnent une part départementale, une part communale et des frais d'assiette. Dans la plupart des départements, le total tourne autour de 5,8 % du prix. Depuis 2025, les départements ont la faculté de relever leur part : dans ceux qui l'ont fait, le taux grimpe légèrement au-dessus. Plusieurs prévoient une exonération de cette hausse pour les primo-accédants — un point à vérifier localement, car il pèse sur le total.
Les émoluments du notaire : un barème dégressif
La rémunération du notaire est encadrée par un tarif national, identique partout, calculé par tranches dégressives sur le prix du bien : le pourcentage baisse à mesure que le prix monte. En proportion, les émoluments pèsent donc plus lourd sur un petit prix que sur un gros. C'est aussi le seul poste sur lequel une marge existe : au-delà d'un certain montant, le notaire peut consentir une remise plafonnée sur la part haute. Elle reste modeste, mais sur un achat important, elle n'est pas nulle — il suffit de la demander.
Neuf et VEFA : des frais réduits
Dans le neuf — logement vendu en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou première mutation — les frais d'acquisition tombent à environ 2 à 3 % du prix. La raison : les droits de mutation départementaux et communaux y sont remplacés par une taxe de publicité foncière nettement plus faible. Attention toutefois : le prix d'un logement neuf inclut la TVA, ce qui en relève le coût global par rapport à l'ancien. « Frais réduits » ne veut donc pas dire « moins cher au total ».
Comment les calculer pour votre achat
Pour une estimation rapide dans l'ancien, comptez environ 8 % du prix ; dans le neuf, environ 2,5 %. Pour le chiffre exact, deux réflexes :
- Utilisez le simulateur officiel des notaires (le barème y est à jour, y compris les éventuelles hausses départementales).
- Demandez à l'office notarial chargé de la vente un décompte détaillé avant la signature.
Point de vigilance budget : les frais d'acquisition se calculent sur le prix du bien, et ils ne sont en principe pas finançables par le prêt immobilier classique — il faut donc les couvrir avec votre apport. Mal anticipés, ils font dérailler un plan de financement.
Les frais d'agence ne sont pas des frais de notaire
Erreur fréquente : confondre les deux. Les honoraires d'agence sont une ligne distincte, qui s'ajoute. Selon le mandat, ils sont « à la charge du vendeur » ou « de l'acquéreur » — une mention qui change l'assiette de calcul des droits de mutation, et donc le total. Lisez bien l'annonce et le compromis sur ce point.
Anticiper son budget, ville par ville
Les frais s'appliquent au prix du bien : commencez par cadrer ce prix avec la médiane à jour de la commune visée.
Votre ville n'est pas listée ? L'annuaire des communes couvre plus de 2 200 villes. Pour situer un bien précis face à son marché, voyez aussi notre guide estimer le juste prix avant d'acheter et la lecture du prix au m² en 2026.
Questions fréquentes
À combien s'élèvent les frais de notaire en 2026 ?
Environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. L'essentiel correspond aux droits de mutation (taxes), qui reviennent au département et à la commune ; la part réellement perçue par le notaire est minoritaire.
Les frais de notaire sont-ils négociables ?
Les taxes, non. Seuls les émoluments du notaire peuvent faire l'objet d'une remise plafonnée au-delà d'un certain montant d'achat. Elle reste modeste, mais mérite d'être demandée sur une transaction importante.
Peut-on inclure les frais de notaire dans le prêt ?
En général non : ils doivent être couverts par votre apport personnel. Certains montages « 110 % » existent mais restent l'exception. Anticipez-les comme une dépense à part entière dans votre plan de financement.